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未登记房屋可以主张权力吗?

日期:2016-12-14 来源:来源: 劳动报 作者:admin 阅读:560次 [字体: ] 背景色:        

您好:我在今年10月份从朋友手中购买了一套房屋,支付清了价款。由于朋友急于出国办理商业事宜,故该房屋还未登记过户。房屋产权证上就我朋友一人名字,朋友也同意我可以进行装修。未料,在这个月我带了施工队去装修时,里面居住了我朋友的姨夫,他姨夫声称该房屋是其舅兄留下的遗产,所以其能代表他的妻子有权予以继承,认为其家也有份额。故从未同意其妻外甥予以买卖,借口需居住,现在住进来了,我到物业反映这个情况,物业讲,根据《物权法》“房屋买卖应当先予以登记,不登记不能主张权力。”到派出所反映,民警同志认为此类纠纷属于民事纠纷,应当到法院予以诉讼,而我朋友要6个月后再回上海,目前,我未登记是否可以进行诉讼?

陈先生陈先生:

来讯收悉。根据你所陈述的情况,本人认为你完全可以诉讼主张权力。根据你与朋友已经签订房屋买卖合同,支付了价款,从这方面的来讲,你已经通过合同,支付了对价从而取得了权力,并且已经告知了目前房屋的居住人。作为目前的居住人应当知道了该房屋已经卖出,如果现居住人认为有继承份额,应该到法院予以诉讼,要求分割遗产或者起诉你的买卖合同无效,而不应该强占房屋。

对于你朋友的姨夫来讲,虽然该房屋产权仍然属于登记权利人,但这并不意味你一个真实物权人,对于其姨父的侵占行为不能依法请求返还原物,排除妨害,消除危险,恢复原状或者赔偿损失。你虽然在办理登记前,对于该房屋处分(即卖出)的物权有限制,但这并非对你所享有的权利予以否定。其次,房屋的产权具有对世性,绝对性,作为其他人应该对该项权利负有尊重之义务。此种义务并非来源房屋权利的公示,而是来源于该房屋权利的本身。最后,即使其姨父确实无法根据登记的外观判断房屋权力的真实权利人,但对自己并不享有该房屋权力的事实是明确的。故不应该随意侵占,如果其姨父仅仅因为该房屋未经登记而不能判断其真实权利人,就可以随意侵害该房屋的权力,而你无法以其权利对抗其姨父侵害的话,则明显有违物权保护的法理,也不符合法律公平正义的理念。

根据《物权法》解释(一)第八条“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三十七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。”之规定,你可以起诉其姨夫,从而主张自己的权力,从而保护自己的物权。还有不详之处,可来本所当面咨询。

(以上均系律师个人观点,仅供参考)(张建伟)